Terrazas y su mantenimiento

¿Qué es una terraza?

Podemos decir que una terraza “pisable” es aquella que es continuación de un piso o local, especialmente en los primeros y últimos pisos.

Si compro un piso con terraza, ¿la terraza es mía o comunitaria?

En este caso hay que estar a lo que diga el título constitutivo (división horizontal), pero si este no dice nada, la terraza es un elemento común pero su uso es exclusivo del piso o local que tiene acceso a ella.

¿Y por qué es comunitaria?

La terraza se caracteriza porque es el techo del piso inferior, por lo que su naturaleza es la de ser un elemento comunitario.

Pero si el uso de mi terraza es exclusivo, al final, puedo hacer igual lo que quiera en ella.

No. Aunque el uso sea exclusivo, no puede hacer lo que quiera en ella, ya que la terraza sigue siendo un elemento comunitario, por lo que su uso está limitado.

El uso debe limitarse a aquel para lo que fue concebida. Así, por ejemplo, sí puedo tomar el sol en mi terraza, pero no puedo instalar una piscina en ella sin permiso de la comunidad. Probablemente, la estructura no está pensada para soportar ese peso.

¿Quién es el responsable de las reparaciones?

Este es el punto más complicado de solucionar. ¿Qué pasa cuando hay una reparación en un elemento común de uso privativo/exclusivo de un propietario?.

La ley y la jurisprudencia establecen que el mantenimiento ordinario de la terraza corresponde al propietario que la usa, mientras que las reparaciones de defectos que exceden el propio desgaste por el uso ordinario o tienen su origen en vicios o defectos estructurales, corresponden a la comunidad.

Sobre el papel, la distinción está clara, pero en la práctica es difícil establecer esa responsabilidad.

Veamos unos ejemplos.

El propietario es responsable del mantenimiento del sumidero de la terraza, de la limpieza y la eliminación de hierbas, restos vegetales, suciedades que puedan atascar los desagües, así como de la conservación de baldosas y pavimentos (salvo daño estructural).

La comunidad es responsable de la capa de impermeabilizante o la tela asfáltica que está por debajo de la baldosa, ya que es conservación y mantenimiento del edificio.

Pero al final, quien acaba determinando el origen, e indirectamente la responsabilidad, es un técnico (arquitecto, aparejador, perito…).

¿Y qué pasa con las humedades y filtraciones?

Las humedades y filtraciones suele ser el problema más habitual de las terrazas, y el que más quebraderos de cabeza acaba causando.

En el caso de las filtraciones, una vez solicitado un informe técnico, vamos a ver los tres casos de responsabilidad que se pueden dar:

 

A)  Que la humedad o filtración sea originada por un mantenimiento incorrecto o por un mal uso de la terraza por parte del propietario que la utiliza. En este caso, el usuario en exclusiva es el responsable en sufragar la reparación. Ejemplos de este caso serían:

El propietario no limpia el desagüe y la terraza se inunda. El agua sube de nivel y entra por detrás de la tela impermeabilizante.

El propietario coloca una piscina y sobrecarga el peso en el forjado, causando grietas.

El propietario hace unos agujeros en el suelo para fijar algún elemento. Agujerea la tela protectora.

El propietario arranca la baldosa original y coloca una nueva. En el proceso degrada la impermeabilización.

 

B) La humedad o filtración está causada por un defecto en la capa de aislamiento e impermeabilización. En este caso, la comunidad es la responsable de sufragar la reparación, ya que estamos hablando de un elemento común de todo el edificio. Recuerden que la terraza es el tejado de otra propiedad.

 

C) Las humedades o filtraciones están originadas por las dos causas al mismo tiempo, esto es, una deficiente conservación por parte del usuario, y un defecto en el aislamiento. En este caso, y a propuesta de un informe técnico, habría que repartir la responsabilidad que corresponde a cada uno.

 

El presidente de la comunidad

Presidente de la comunidad

¿Quién puede ser nombrado presidente?

El presidente solo puede ser nombrado entre los propietarios. Esto implica que no puede ejercer como presidente, por ejemplo, el hijo del propietario, aunque su padre no pueda ejercer por razones de edad.

¿Cómo se elige?

Mediante elección, o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. Hoy en día el sistema más práctico y justo es el rotatorio. De esta forma todos los vecinos cumplen con su obligación y al mismo tiempo, se pude conocer con antelación cuando le va a tocar a un vecino ejercer la presidencia.

¿Cuánto dura el cargo?

El cargo tiene, en principio, la duración de un año, salvo que los estatutos indiquen otra duración. Además no se puede renovar tácitamente, esto es, que cada año se debe proponer el cambio de presidente. Esto no impide que una persona pueda repetir el cargo durante varios años consecutivos, pero, siempre dejando constancia de su nueva elección en cada reunión anual.

¿Es obligatorio?

Si. El nombramiento será obligatorio y ningún propietario puede negarse a aceptar el cargo, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo.

¿Y si le toca a un vecino que no está capacitado por razón de edad?

En este caso lo ideal es que junta de propietarios evite su nombramiento. Si, aún a pesar de las dificultades evidentes, los propietarios deciden que ejerza como presidente y en el futuro realiza alguna mala gestión, podría no ser responsable de la misma, pudiendo la comunidad haber incurrido en culpa in eligendo, ya que ha nombrado a una persona no idónea para el cargo.

¿Y si el presidente es “eterno” y no quiere irse?

Se puede cesar siempre por acuerdo mayoritario de la junta debidamente convocada. En esa misma junta ha de elegirse un nuevo presidente. Y si el presidente saliente se niega a convocar la junta de su destitución, la junta se puede reunir si se convoca por 1/4 parte de los propietarios o por el 25% de las cuotas de participación.

¿Qué responsabilidades legales tiene el presidente?

Aunque a priori no lo parezca, el presidente tiene una serie de responsabilidades importantes.

Cuota de participación

 ¿Para que sirve la cuota de participación?

Sirve para determinar la participación en la propiedad y los gastos de la comunidad, y por otra parte, para computar las mayorías en la Junta de Propietarios. Determina la proporción en que se ejercen los derechos y deberes de cada propietario.

¿Quién la calcula?

Normalmente nos viene dada cuando compramos nuestro piso, porque la ha establecido el promotor del edificio en la división de la Propiedad Horizontal. Si no es así, también se puede establecer por el total de los propietarios, o mediante laudo o resolución judicial.

¿Qué criterio se utiliza en su cálculo?

La ley establece que se deberían utilizar los siguientes criterios: la superficie, el emplazamiento (exterior-interior), la situación (pisos altos-bajos) y el uso previsto de los elementos comunes (por ejemplo, que pisos van utilizar más o menos el ascensor).

En muchos casos, el único criterio que se ha utilizado en el cálculo ha sido la superficie de cada vivienda, lo cual no deja de ser una forma errónea de cálculo.

¿Se puede modificar la cuota?

En teoría sí, pero en la práctica es muy difícil de modificar. Se puede modificar por unanimidad de los propietarios o por resolución judicial. La dificultad de modificarla viene dada porque, ante cualquier modificación de la cuota, unos vecinos ganan y otros pierden, y es muy difícil convencer a los vecinos que pierden de que voten a favor del cambio.

¿Cómo influye la cuota en las votaciones de la comunidad?

Aunque muchos vecinos no lo tienen en cuenta, no solo llega con la mayoría de los votos para que una cuestión salga adelante, sino que también tienen que representar la mayoría de las cuotas.

Sucede en determinadas votaciones que se consigue la mayoría de votos, pero cuando sumas los porcentajes, no se llega a la mayoría de cuotas. En estos casos las decisiones no pueden aprobarse.

En una comunidad de 5 viviendas, yo tengo 3, así que tengo la mayoría de los votos.

No. Aunque tenga 3 propiedades NO tiene 3 votos. Solo tiene 1 voto, eso sí, su voto representa la suma del coeficiente de las 3 propiedades.

Esto es muy importante. Como solo tiene un voto, necesita consensuar las decisiones con algún otro vecino.

Piensen en la importancia de esto en los edificios donde un promotor se quedó con muchas viviendas sin vender. El podría imponer su voluntad a toda la comunidad, aún sin vivir en el edificio. Al limitarle a un solo voto, se le obliga a llegar a acuerdos con el resto de los vecinos.

Y si los estatutos están a coeficientes, ¿Puedo distribuir los gastos a partes iguales?.

En muchas comunidades, aunque tengan establecidos coeficientes, los gastos se distribuyen a partes iguales.

El argumento es que cualquier vecino utiliza los servicios comunes (ascensor, escaleras,….) de igual manera, tenga una vivienda con más o menos coeficiente. Y eso es cierto. Por ejemplo: el que se tenga una vivienda más o menos grande no supone que se utilice más o menos el ascensor.

Pero aunque repartimos los gastos a partes iguales, a la hora de la votación se tienen en cuenta los coeficientes, por lo que se produce cierta injusticia, ya que las viviendas con menos coeficientes, contribuyen a los gastos a partes iguales pero tienen menos peso en las votaciones.

Frente a esa posición está la Ley de Propiedad Horizontal. En ella, el criterio que se utiliza es que el coeficiente representa la proporción en que se ejercitan los derechos y deberes. Además, sirve para determinar la participación en la propiedad común.

Este criterio se ve claramente en los seguros. Cuando se contrata un seguro hay que declarar los metros cuadrados del edificio. Por tanto, el piso con más coeficiente tiene más coste de seguro que el piso con menos coeficiente, por lo tanto debe contribuir más en el pago.

Además, el coeficiente también marca mis derechos, por lo que tener más o menos coeficiente hace que se tenga más o menos peso en las votaciones de la Comunidad.