¿Para que sirve la cuota de participación?

Sirve para determinar la participación en la propiedad y los gastos de la comunidad, y por otra parte, para computar las mayorías en la Junta de Propietarios. Determina la proporción en que se ejercen los derechos y deberes de cada propietario.

¿Quién la calcula?

Normalmente nos viene dada cuando compramos nuestro piso, porque la ha establecido el promotor del edificio en la división de la Propiedad Horizontal. Si no es así, también se puede establecer por el total de los propietarios, o mediante laudo o resolución judicial.

¿Qué criterio se utiliza en su cálculo?

La ley establece que se deberían utilizar los siguientes criterios: la superficie, el emplazamiento (exterior-interior), la situación (pisos altos-bajos) y el uso previsto de los elementos comunes (por ejemplo, que pisos van utilizar más o menos el ascensor).

En muchos casos, el único criterio que se ha utilizado en el cálculo ha sido la superficie de cada vivienda, lo cual no deja de ser una forma errónea de cálculo.

¿Se puede modificar la cuota?

En teoría sí, pero en la práctica es muy difícil de modificar. Se puede modificar por unanimidad de los propietarios o por resolución judicial. La dificultad de modificarla viene dada porque, ante cualquier modificación de la cuota, unos vecinos ganan y otros pierden, y es muy difícil convencer a los vecinos que pierden de que voten a favor del cambio.

¿Cómo influye la cuota en las votaciones de la comunidad?

Aunque muchos vecinos no lo tienen en cuenta, no solo llega con la mayoría de los votos para que una cuestión salga adelante, sino que también tienen que representar la mayoría de las cuotas.

Sucede en determinadas votaciones que se consigue la mayoría de votos, pero cuando sumas los porcentajes, no se llega a la mayoría de cuotas. En estos casos las decisiones no pueden aprobarse.

En una comunidad de 5 viviendas, yo tengo 3, así que tengo la mayoría de los votos.

No. Aunque tenga 3 propiedades NO tiene 3 votos. Solo tiene 1 voto, eso sí, su voto representa la suma del coeficiente de las 3 propiedades.

Esto es muy importante. Como solo tiene un voto, necesita consensuar las decisiones con algún otro vecino.

Piensen en la importancia de esto en los edificios donde un promotor se quedó con muchas viviendas sin vender. El podría imponer su voluntad a toda la comunidad, aún sin vivir en el edificio. Al limitarle a un solo voto, se le obliga a llegar a acuerdos con el resto de los vecinos.

Y si los estatutos están a coeficientes, ¿Puedo distribuir los gastos a partes iguales?.

En muchas comunidades, aunque tengan establecidos coeficientes, los gastos se distribuyen a partes iguales.

El argumento es que cualquier vecino utiliza los servicios comunes (ascensor, escaleras,….) de igual manera, tenga una vivienda con más o menos coeficiente. Y eso es cierto. Por ejemplo: el que se tenga una vivienda más o menos grande no supone que se utilice más o menos el ascensor.

Pero aunque repartimos los gastos a partes iguales, a la hora de la votación se tienen en cuenta los coeficientes, por lo que se produce cierta injusticia, ya que las viviendas con menos coeficientes, contribuyen a los gastos a partes iguales pero tienen menos peso en las votaciones.

Frente a esa posición está la Ley de Propiedad Horizontal. En ella, el criterio que se utiliza es que el coeficiente representa la proporción en que se ejercitan los derechos y deberes. Además, sirve para determinar la participación en la propiedad común.

Este criterio se ve claramente en los seguros. Cuando se contrata un seguro hay que declarar los metros cuadrados del edificio. Por tanto, el piso con más coeficiente tiene más coste de seguro que el piso con menos coeficiente, por lo tanto debe contribuir más en el pago.

Además, el coeficiente también marca mis derechos, por lo que tener más o menos coeficiente hace que se tenga más o menos peso en las votaciones de la Comunidad.