Terrazas y su mantenimiento
¿Qué es una terraza?
Podemos decir que una terraza “pisable” es aquella que es continuación de un piso o local, especialmente en los primeros y últimos pisos.
Si compro un piso con terraza, ¿la terraza es mía o comunitaria?
En este caso hay que estar a lo que diga el título constitutivo (división horizontal), pero si este no dice nada, la terraza es un elemento común pero su uso es exclusivo del piso o local que tiene acceso a ella.
¿Y por qué es comunitaria?
La terraza se caracteriza porque es el techo del piso inferior, por lo que su naturaleza es la de ser un elemento comunitario.
Pero si el uso de mi terraza es exclusivo, al final, puedo hacer igual lo que quiera en ella.
No. Aunque el uso sea exclusivo, no puede hacer lo que quiera en ella, ya que la terraza sigue siendo un elemento comunitario, por lo que su uso está limitado.
El uso debe limitarse a aquel para lo que fue concebida. Así, por ejemplo, sí puedo tomar el sol en mi terraza, pero no puedo instalar una piscina en ella sin permiso de la comunidad. Probablemente, la estructura no está pensada para soportar ese peso.
¿Quién es el responsable de las reparaciones?
Este es el punto más complicado de solucionar. ¿Qué pasa cuando hay una reparación en un elemento común de uso privativo/exclusivo de un propietario?.
La ley y la jurisprudencia establecen que el mantenimiento ordinario de la terraza corresponde al propietario que la usa, mientras que las reparaciones de defectos que exceden el propio desgaste por el uso ordinario o tienen su origen en vicios o defectos estructurales, corresponden a la comunidad.
Sobre el papel, la distinción está clara, pero en la práctica es difícil establecer esa responsabilidad.
Veamos unos ejemplos.
El propietario es responsable del mantenimiento del sumidero de la terraza, de la limpieza y la eliminación de hierbas, restos vegetales, suciedades que puedan atascar los desagües, así como de la conservación de baldosas y pavimentos (salvo daño estructural).
La comunidad es responsable de la capa de impermeabilizante o la tela asfáltica que está por debajo de la baldosa, ya que es conservación y mantenimiento del edificio.
Pero al final, quien acaba determinando el origen, e indirectamente la responsabilidad, es un técnico (arquitecto, aparejador, perito…).
¿Y qué pasa con las humedades y filtraciones?
Las humedades y filtraciones suele ser el problema más habitual de las terrazas, y el que más quebraderos de cabeza acaba causando.
En el caso de las filtraciones, una vez solicitado un informe técnico, vamos a ver los tres casos de responsabilidad que se pueden dar:
A) Que la humedad o filtración sea originada por un mantenimiento incorrecto o por un mal uso de la terraza por parte del propietario que la utiliza. En este caso, el usuario en exclusiva es el responsable en sufragar la reparación. Ejemplos de este caso serían:
El propietario no limpia el desagüe y la terraza se inunda. El agua sube de nivel y entra por detrás de la tela impermeabilizante.
El propietario coloca una piscina y sobrecarga el peso en el forjado, causando grietas.
El propietario hace unos agujeros en el suelo para fijar algún elemento. Agujerea la tela protectora.
El propietario arranca la baldosa original y coloca una nueva. En el proceso degrada la impermeabilización.
B) La humedad o filtración está causada por un defecto en la capa de aislamiento e impermeabilización. En este caso, la comunidad es la responsable de sufragar la reparación, ya que estamos hablando de un elemento común de todo el edificio. Recuerden que la terraza es el tejado de otra propiedad.
C) Las humedades o filtraciones están originadas por las dos causas al mismo tiempo, esto es, una deficiente conservación por parte del usuario, y un defecto en el aislamiento. En este caso, y a propuesta de un informe técnico, habría que repartir la responsabilidad que corresponde a cada uno.